Требования к договору купли-продажи нежилых помещений, зданий, сооружений, земельных участков

Разъяснение Управления Росреестра по Республике Коми от 03.05.2012

Документ по состоянию на январь 2016 года
Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц - и оттисками печати.
Требования к содержанию договора:
В договоре должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.
Стороны договора должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского законодательства.
Для физических лиц указывается:
- фамилия, имя, отчество (полностью без сокращения);
- дата рождения;
- место проживания;
- наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например, паспортные данные).
Для юридических лиц указываются:
- полное наименование, включая организационно-правовую форму;
- место нахождения;
- реквизиты государственной регистрации юридического лица (дата и место регистрации, номер документа о регистрации);
- ИНН.
Если договор заключен не сторонами, а их представителями, то в договоре помимо данных сторон указываются данные о представителе и полномочия, в силу которых они действуют (доверенность, документы законных представителей несовершеннолетних младше 14 лет и лиц, лишенных дееспособности).
Несовершеннолетние старше 14 лет и ограниченные в дееспособности граждане заключают и подписывают договор самостоятельно. Необходимое в соответствии с п. 1 ст. 26 и п. 1 ст. 30 ГК РФ согласие их законных представителей и попечителей может быть выражено в договоре или представлено отдельными документами.
Законом установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости:
1. Предмет договора. Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Должны быть указаны:
- вид (название) объекта: здание, сооружение, садовый дом, дача, гараж, часть здания, нежилое помещение;
- адрес (местоположение);
- литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним - почтовым адресом;
- этажность объекта;
- этаж и номер помещений на поэтажном плане;
- площадь объекта.
Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указывается размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.
2. Описание земельного участка. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Поэтому существенным условием договора отчуждения здания, сооружения, дачи, садового домика, гаража является передача прав на занятый ими и находящийся в собственности у продавца участок. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК). В договоре должны быть указаны:
- местоположение участка;
- площадь участка;
- кадастровый номер участка;
- категория земли (целевое назначение);
- разрешенное использование участка;
- обременения участка и ограничения его использования.
3. Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК РФ).
Вышеперечисленные условия являются существенными как указанные в законе, без них договор не считается заключенным.
Необходимое условие - указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца: залог, аренда, сервитут, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц.
Остальные условия могут быть существенными в силу соглашения сторон.

03.05.2012